抢限价房,北京楼市再出重拳

By admin in 股票基金 on 2019年3月24日

摘要:万人摇号抢房的现象或许还会再现。
据中原地产首席分析师张大伟表示,截至目前,在全国范围内,有8个城市发了房源统一摇号的政策,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市,全部或者部分房源需要摇号出让。
张大伟表示,摇号购房的背后,是…

  调控北京楼市,从来不缺工具。

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  “万人摇号”抢房的现象或许还会再现。

  近日,关于北京“限竞房”(限房价、竞地价项目)实行摇号购房的消息传开。

道高一尺,魔高一丈,与财富共舞,你不得下更多工夫。

  据中原地产首席分析师张大伟表示,截至目前,在全国范围内,有8个城市发了房源统一摇号的政策,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市,全部或者部分房源需要摇号出让。

  虽然还没有一锤定音,但中新社国是直通车采访的几位置业顾问均表示,这一政策有望在4月底或5月初出来。

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  张大伟表示,摇号购房的背后,是“限价”政策导致一、二手房价格倒挂的现象。由于新房备案价受到限制,开发商不能自主定价,但周边的二手房是业主定价买卖,是无法被监管限制的,二手房价随市场行情上涨,新房则被紧紧压制住。因此,多个城市一、二手房都出现倒挂现象。

  “我们也在等(政策),出来后才能开盘销售。”北京丰台区一限竞房项目置业顾问说。

如果说本轮调控与过往任何一轮调控有所不同的话,那就是用足了“限价”这一杀手锏。

  这种新房与二手房严重倒挂现象将催生许多投资需求,很多人抱着“摇中就赚到”的目的去参与摇号,甚至一个家庭为了买到一套房,通过各种渠道找到7个-8个摇号资格参与去提高中签概率。

  限房价项目密集入市

近日,央广财经的一则新闻再度引发购房族的热议:

  有业内人士直言,摇号购房城市扩容的背后,可能出现供需紧张情绪被放大的现象,如果不配套其他政策,未来也有暗箱操作的可能性。

  思源地产首席分析师郭毅判断,限竞房摇号一旦落地,其影响不逊于去年北京“317新政”和“326商住限购”的威力。

这则新闻的标题是:《北京首批“限房价
竞地价”项目将入市,350万可购小三居》。报道中说,首批“限房价、竞地价”项目共有两个,都位于北京市西南六环外房山区良乡区域。在其中一个项目的售楼处,记者看到周末光是来往于售楼处和附近地铁站之间接送看房者的小巴车,“都需要跑个十几个来回”。

  事实上,此前北京也传出限价房以摇号模式出让的消息,不过目前尚未明确出台相关政策。5月26日,北京住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,政策内容基本与之前一致,但不转化项目的限价房,在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

  这块市场有多大?

这个楼盘十一开始设立接待中心,在没有做太大的推广情况下,现在光排号已经排了1000多,但此次最多也就是推四五栋300多套新房,中签比例和南京早前爆出的1.46万人抢3177套限价房相当。官网信息,这两个项目在今年初土地出让的时候,就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元,并且最高销售单价不得超过每平方米40944元。有媒体统计,周边在售项目的价格要比这两个项目的价格高出近20%。

  张大伟表示,对于北京市场来说,2017年以来的所有土地都是限价的,但因为政策未明确,这部分项目一直未入市,政策逐渐明确后,这部分项目将加快入市。目前来看,限价房货值合计约3000亿元,预计限价房供应量将在6月份出现井喷,短期入市房源有望超过2万套(合计限价房总量4.5万套,其中部分房源有可能在四季度后上市)。

  据行业人士统计,2017年北京共出让“限房价、竞地价”地块43宗,总货值在2300亿元上下。截至目前,已有17个项目对外公布了案名,其中2个完全自持,15个今年上半年入市概率较大。

吸引扎堆排号的原因,主要还是项目性价比高:据称350万能拿下小三居,购买者取得不动产登记证书或契税完税凭证满5年后可进入市场,“限价房的性质不会对交易产生任何影响,到时候就和普通商品房一样”。不过,天津则规定“购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,回购价格为原购房款与同期定期存款利息之和,最高不得超过回购前3个月内同区域普通商品房项目平均销售价格的80%,回购房屋根据届时情况面向住房保障家庭出租、出售”。

  值得关注的是,此前有政策明确指出,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。

  此类房源,在土地出让时价格已被限定,通常低于周边新房。2016年底北京首宗限房价地块出让时,分析人士普遍认为,房企会通过快周转实现资金的快速回流。

限价房最早主要指的是“限套型、限房价”的商品住房,但这种具有一定保障性质的房型在2013年后就逐渐退出历史舞台。现在所说的“限价房”,实际上指的是“限房价、竞地价”的商品房项目,政府事先限定了将来房屋销售的最高价和均价,开发商在这个基础上再对地块的价格进行竞拍。

  张大伟表示,从政策角度看,出台政策的预期肯定是平稳限价房的销售,有可能有产权变化的,只有最稀缺的核心位置的项目。这些限价房中的热点项目,未来部分房源有可能是由官方监督摇号买卖,也可能出现万人摇号的现象,东城区、西城区、丰台区与海淀区的部分项目概率最高,其他项目预计将依然是限价房性质。

  今年正是此类房源密集入市的时间,决定摇号购房,这对北京楼市是个不小的震动。

其实,限价房这个概念及相关政策早在2008年就已经有了。当时虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对,但点赞者更多。在房价不断飙升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下,被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房,被无数人寄予了厚望。

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  房价被限定,政府不必担心价格被异常推高,但又不得不考虑供需不平衡可能导致的市场乱象。

另一种说法是,对商品房而非保障房实施“限价”,比较早的可追溯至2010年。当年5月,北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月,该项目入市,并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售,比当时周边房价低20%。

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