楼市下半年或持续降温,热点城市明显降温

By admin in 股票基金 on 2019年2月26日

摘要:端午小长假首日,自然资源部相关人士透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。
业内人士表示,不动产登记信息联网,一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础,也是我国建立房地产长效机制的基…

行业点评

北京12月19日 –
随着调控措施10月后的进一步收紧,中国热点地区的房地产市场继续降温,11月70个大中城市新建住宅销售价格同比连涨14个月且涨幅略有扩大,但环比涨势则明显放慢。

   
端午小长假首日,自然资源部相关人士透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

   
70大中城市住宅数据稳中有降:国家统计局发布2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%,二手住宅销售价格环比从-0.1%转为+0.1%;二线城市新建商品住宅环比涨幅0.3%不变,二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅0.4%回落0.2个百分点,二手住宅销售价格环比涨幅0.3%不变。52个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,前值为57;13个城市环比下跌,前值为7。从同比看,有59个城市新建商品住宅销售价格上涨,前值为61个;有11个城市新建商品住宅销售价格下降,前值为9。

根据中国国家统计局周一公布数据测算,11月70个大中城市新建住宅销售价格同比升12.6%,涨幅较上月的12.3%继续扩大;环比连续19个月上涨,但涨幅连续两个月收窄,自10月的1.1%降至0.6%。

    
业内人士表示,不动产登记信息联网,一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础,也是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下,调控将更有针对性,房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

   
短期调控不放松,长效机制推行或重构地产估值体系:短期政策层面不会有全面放松的趋势,去杠杆将继续推进,无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷,预期2018年三季度将会达到全年增速的底部。继续贯彻“房住不炒”,推进长效机制建设。地产股行情历来不是反应当期销售而是“政策预期”,主要原因在于已有的限制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈,若未来长效机制的推出替代短期行政调控,实现房地产平稳增长,以政策博弈为主要方式的估值体系长期看将发生转变。

“在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。”统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。

     “红五月”再现 成交量环比上涨

    投资建议

他援引对15个一线和热点二线城市11月下半月房价变动情况的统计称,与11月上半月比,11月下半月一线和热点二线城市中,九个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.9个百分点之间;两个城市环比持平;其余四个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。

    
5月份,各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。

   
春节前期受政策预期和外围环境影响,地产板块有较大幅度的调整。即将进入年报期,释放良好的业绩对板块修复会有一定的催化。同时区域主题继续升温,关注雄安新区、粤港澳大湾区和海南概念。地产结转高增速至少保持三年,优质房企高增速还能持续更长时间,依旧维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年业绩可能有较大突破的中国海外发展;以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股;雄安和粤港澳区域布局房企:华夏幸福和龙光地产。

11月单月看,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少,分别比上月减少七个和八个;环比下降的城市个数增加,分别比上月增加四个和七个。

    
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一线城市商品住宅销售价格同比持续下降,二线城市有所上涨,三线城市涨幅继续回落。

    风险提示

刘建伟指出,分城市看,一线城市房价环比基本持平。初步测算,11月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别为上涨0.1%和持平,分别比10月回落0.4和0.6个百分点。

    
据初步测算,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%,分别连续4个月和3个月下降,降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%,涨幅比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点,分别连续4个月和10个月回落。

   
房地产税迅速出台,销售急速下滑:如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

二线城市房价环比涨幅则进一步回落。11月二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,分别比10月回落0.9和0.5个百分点。

    
但从环比来看,市场有一定反弹。近日,国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.7%和0.6%。

   
贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。

三线城市房价总体较为稳定。11月三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.8%和0.4%,均比10月回落0.1个百分点。

    
在刚刚过去的端午小长假,因“红五月”的延续,楼市成交也处于较高水平。数据显示,今年端午假期前两日的16日、17日,广州新建商品住房分别成交426套、369套,较2017年端午前两日的130套和78套相比,同比上涨幅度高达227.7%和373%;上海方面,前两日新建商品住宅分别签约278套、122套,深圳商品住宅签约202套,也较上年有较大幅度上涨。

   
棚改货币化未完成计划,三四线市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。

据测算,重点城市中,北京与上海11月新建住宅销售价格指数同比分别上涨26.4%和29%,深圳则同比上涨27.9%。

   
中原地产市场总监张大伟表示,4月份以来全国主要城市成交量有所平稳,供应量明显上扬,导致目前大部分城市成交量环比上涨,市场签约数据上扬。在此影响下,6月份市场或继续上行。

国庆期间20余个热点城市出台调控措施标志着楼市政策的转向,此后中央层面从规范经营、整治市场、防范风险等角度,不断释放从紧从严的政策信号,银监会和发改委也收紧了房地产融资的闸门,上海、天津等热点城市11月进一步升级了调控。

     调控持续收紧 下半年或降温

上周闭幕的中央经济工作会议强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

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