【皇家赌场网址】中心定调遏制房价飞涨,地产龙头后市仍可期

By admin in 股票基金 on 2019年1月29日

摘要:7月31日,中共中央政治局召开会议,强调坚决遏制房价上涨,引起了房企的高度关注。
在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒…

​在没有明显利空的情况下,后续地产板块行情仍可期。我们认为,可以从3个角度去掘金:

业绩普遍向好,主流房企靓丽。得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

●龙头房企料将实现靓眼销售表现。我们预计2018年龙头房企平均销售金额增速将达30%以上,其中华夏幸福、招商等公司增速有望突破40%,显著高于行业平均增速。保守估计2018年Top10/Top20/Top50房企市占率将分别达到30%/40%/50%,而该数据2017年分别为25%/33%/46%。

由于公布的17年全年销售数据理想,并且18年年初部分城市发布楼市政策微调、精细化管理等政策,今年1月份迎来地产龙头股估值修复行情。行业集中度提升趋势将会在未来几年延续,并且强者愈强将更为突出。

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

总之,预计2018、19年龙头房企平均盈利增速将进一步提升至30%左右。因此,我们依旧坚定看好一线地产龙头企业。

而,当前房地产去库存已经基本完成,从城市分布看,后续一二线城市可能会继续补库存,而三四线由于中国城镇化进程的推进需求大幅降低,补库存意愿并没那么强烈。

  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

一线地产A股有:保利地产、 万科 A、 招商蛇口等。

因此,我们认为,房地产经历短期调整后或将迎来第二波行情,重点布局一二线房企。

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

●与此同时,我们认为,一些重点区域性的优质地产公司和板块的投资价值也正在凸显:

地产板块上涨第一阶段主要是“估值修复”

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

比如具有京津冀区位优势的荣盛发展、粤港澳区位优势的华发股份……

业绩普遍向好,主流房企靓丽。得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

●此外,我们也看好集中度提升速度远快于龙头(两倍以上)的部分二线品种:新城控股、金地集团、阳光城;

其中,荣盛发展、新城控股、阳光城等房企由于结算面积及项目结构变化,预计2017年业绩增速分别达39%、80%、83%(预告区间中值)。宋都股份、京汉股份、宁波富达等房企受低基数或业务转型等影响,预计业绩增长达100%以上。

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

房地产板块该如何掘金?

考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售房源,预计营收增速、毛利率有望继续维持高位,主流房企业绩有望延续高增长。

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

◆2016年1月基本龙头房企单月都在200亿,2017年基本都在400亿,而到了2018年1月份,基本都在600亿!2018年,我们继续坚定看好全国性房企龙头:

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  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

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  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

◆其次,我们认为,具有区域优势的二线地产未来增速也十分可观,其投资价凸显:

与此同时,我们注意到,主流房企的市场集中度显著提升:

  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

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  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生,又有金融属性,目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业,香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间,而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

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  事实上,随着房住不炒、租购并举的方针政策落地,房地产已逐渐向民生功能转变,而投资属性正不断弱化,未来就会以租赁住房为主,新房销售总量也会下降,继而促使房地产业的系列调整。

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我们认为,地产板块上涨第一阶段主要是“估值修复”。行业集中度提升趋势将会在未来几年延续,并且强者愈强将更为突出。行业中龙头及二线龙头销售仍将大幅领跑行业,出现持续的理想增长。

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